投资买房巧用股份制 50万元首付撬动200万公寓
澳华中文网 2011-02-03 21:54:42   关注人次[]

  在目前房价很高,贷款很难的楼市行情下,对于有房人来讲,手里只有50万元,想买东三环边上的新项目,几乎是不可能的事儿,但胡女士却做到了。她是怎么做到的呢?“股份制”,也就是她和朋友以入股的方式,联名买房,分摊投资成本。据了解,近段时间以来,由于房价持续高位运行、银行贷款收紧、股市动荡不安等原因,许多继续看好楼市的人纷纷想到了“股份制”联名买房的新方式,以前很少见的一个房本几个人名,现在已不是什么新鲜事。与这些人相比,胡女士做的更巧的是,她不仅利用了“股份制”,还利用了贷款的杠杆效应,使得投资回报更高一筹。

  偶然闻听买房“股份制”

  七八年前,胡女士曾是本市一家知名房地产公司副总,那几年,她一直忽悠周边朋友买房,许多人都跟着她挣了钱,在朋友圈有一定影响力。这两年,胡女士离开了原来那家公司,与朋友一起开了一家咖啡馆,平时照顾一下生意、炒炒股,基本不再关注房产了。“房价涨得太快,我觉得我买不起了。”这是胡女士当时的想法,但去年十一,一个外地朋友的来访,让她改变了想法。

  胡女士的朋友徐先生夫妇名下有3套房产,按理说已经没有贷款买房的资格了,但他来京时和胡女士谈起,去年5月份,他趁着房价低,又买了一套房,首付两成30万元、贷款利率八五折优惠。具体方法是,徐先生与妹妹联名买了一套房,以没买过房的妹妹为借款人,这套房贷款就仍按首套房办理了。但在产权证上,写着兄妹两个人的名字,他是产权共有人。

  据徐先生介绍,他去年5月买的房子,现在已经升值15%。他自己预测,两年涨50%没问题,但对于徐先生来说,因为有贷款的杠杆效应,资金回报绝不止50%了:总价150万元的房子,升值50%,收益就是75万元。在成本方面,徐先生的实际支出,除30万元首付外,还有2年的月还款、契税等成本约20万元,共50万元。这样算下来,资金回报率达到150%;即使房子升值速度没那么快,两年涨30%,收益45万元,资金回报率还能达到90%呢。

  这种高回报让胡女士动了心。之后,胡女士就开始琢磨:从这两年自己开咖啡馆、炒股的经历来看,收益都不太理想,但房价却一直坚挺,特别是北京城区的房子,年年稳中有升。不过,她已经有了2套房产,该怎么办呢?

  在这个“准备”的过程中,她从房产圈的朋友那里了解到,这种联名买房的方式,被北京的投资人称作“股份制买房”,而且由于房价高,目前,这种买房方式出现越来越多的势头。为什么叫“股份制”呢?主要是区别以前的联名买房。以前,联名买房主要是夫妻、父子,目的是为明细家庭成员财产权益;而现在的联名多是在兄弟姐妹、朋友之间,目的是分摊成本、风险共担、利益共享,性质和模式更像“股份制”公司,“股份制买房”就被叫开了。

  股份制买房贷款有窍门

  折腾了两个月,胡女士在看房中发现,在北京,用“股份制”联名买房,一次性付款很容易,但要像徐先生那样贷款则很难,原因是北京住宅贷款政策与外地有些差异,联名贷款在北京不太好操作。比如一些外地银行规定,如果购房合同上有两个人的名字,仅以借款人是否买过房来认定是否是首套;北京的银行则规定,其中一方只要买过房,就要执行二套或以上的贷款政策。尽管如此,在业内人士的指点下,胡女士还是很快找到了变通的突破口——非住宅产品,可以贷款不说,还不受套数限制,不占用买住宅的指标。

  有了方向,胡女士很快选中了东三环边某楼盘的一套酒店式公寓,50多平方米LOFT产品,使用面积100平方米左右,精装修并送部分家电。她选中这套房子最主要原因是地段好,做过多年房地产的她一直坚信李诚先生的地段论:买房产,最重要的是地段、地段,还是地段。另外,就是总价低,200万元左右,要知道,目前该地区的二手民宅总价基本都在150万元以上了。

  非住宅产品贷款最高50%,这套房的首付需要100万元。胡女士认为,从投资的角度,前期成本有些高了,好在有了“股份制”的思路,于是,她就和一个朋友念叨:如果每人拿出50万元,压力不会太大;贷款月还款11600元,分摊下来每人5800元,也都玩得起。预计3年后出手,房子升值30%至50%,由于有50%的杠杆效应,她们的资金回报率则在60%至80%之间。目前,她的朋友也认为,从中长期看,北京好地段的房子不仅能抵通胀,还有投资空间,等于是一拍即合。于是,她们在今年元旦期间出手了。

  “我和朋友采用股份制联名买房,主要看中它的杠杆效应,首付少,风险小。要不能贷款,现在买房就没啥意思了。”胡女士这样说。在她看来,和朋友以股份制的方式买房,与以股份制的方式投资做生意没什么不同。

  “股份制”买房易起纠纷

  说起“股份制”买房投资,专业贷款机构伟嘉安捷的一位工作人员吴小姐说,最近,她也办理过几笔此类业务,都是朋友间做的。作为专业人士,吴小姐认为,这种合股的贷款买房方式,从资金成本、回报上,确实适合手头紧、又想在楼市投资的人,但风险也比较大。风险的最大来源是,合股人无论是在买房方式上,还是在卖房时机上,都容易产生分歧。她碰到过一对朋友,刚来贷款时,两个人好得不分彼此,问他们什么,都说听对方的,但在借款时,出现分歧,由于非直系亲属联合贷款买房,借款人只能是一个人,这个人需要配合办许多手续,并在名义上承担还款义务,如出现逾期还款行为,借款人将会留下信用污点,因此,两个人谁都不愿意当借款人,各自找借口推脱,最后,贷款没办成不说,见面都互相没笑脸了。这还是没有涉及利益的,听说在卖房时机上有产生分歧的,一方说,现在是高点了,见好就收,赶快出手;另一方说,急什么,房价还等涨,再等等,虽然赚了钱,关系却搞得很糟糕。

  对于这些,胡女士说,这些她力所能及的都想到了,还咨询过相关律师。为了避免没必要的扯皮,影响关系,胡女士与朋友对出资、还款、出手时机、利益分配甚至房价下跌等关键问题都做了文字说明,并私下做了公证。比如,当对出手时机意见不统一时,主张出售的一方,以市价出让股权,产权归一;当房价下跌时,如对方提出出售要求,胡女士需以高于市价5%的价格接手。胡女士强调,朋友一起投资是好事,但一定要先小人,后君子,不能碍于朋友面子,马马虎虎,整出一团糊涂账。另外,双方还要有风险意识,赔钱不能互相埋怨。如果没有这种观念和意识,这种投资不合作也罢。

  伟嘉安捷的吴小姐也提醒投资人,不管双方关系有多好,如果想采用“股份制”方式买房,最好之前咨询一下儿专业人士,并对相关内容进行公证。她认为,这是避免此类纠纷最有效的方式。本报记者 李海霞

>>栏目内容