澳洲买房相关法律常识
澳华中文网 2010-07-11 15:48:23   关注人次[]

    

 

        5、签订房地产购买合同时(CONTRACT FOR SALE)应注意的一些法律事项

        1)如果购买房地产是两人以上,首先要考虑这房屋是大家共同拥有(JOINT TENANT)呢?还是各自按股份拥有(TENANT IN COMMON)?

        如果房地产是共同拥有(JOINT TENANT),即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。一个共同拥有人去世后,其份额自动在法律上归属其它共同拥有人。共同拥有的房产不可立到遗嘱中去遗留其继承人。如果房产是按股份拥有(TENANT IN COMMON),拥有各自的股份可以自由转让,不需经其它股份所有人的同意,其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。股份所有人去世后,其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。一般情况下,夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。

        2)在代人买房产时,一定要在合同中注明房产的实际受益人。有时房产是在委托人代理的情况下购买的。

        为了保证只交一次房产印花税(STAMP DUTY),房产真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否则,会有被罚交双重房产过户印花税的可能。

        3)房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的,如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名,在实际受益人想把房产过户到自己名下时,就会被判再交一次印花税。因为印花税是办房产过户手续中开支比较大的一部分费用,请一定在委托人购而不是从银行批贷款之日起才正式生效。

        4)白蚁条款。在标准的房产购买合同中是没有白蚁条款的。有的房地产商在合同有加附件或附属白蚁条款。在商议白蚁条款中一般会注明如有白蚁发现,卖主应在过户之前妥善治理白蚁及修补白蚁造成的损失。

        买主还可以加上如有白蚁发现,买主有权终止合同。作为卖主,为了保护自己的利益,可在白蚁条款中限制白蚁治理及修补的费用,或加上卖主也有权终止合同的规定。

        5)其它附加条款

        购买房地产主及卖主都可以在合同中加上保护自己或共同同意的条款,法律对此没有详尽规定。只要买卖双方协商同意,合同生效后双方就受法律的制约了。

        6)房地产购买合同生效期

        房地产购买会以最后签字方的日期为合同生效期。通常情况下是以卖主接受价格时所签的日期为准。因

        为卖主一般会最后才签房产合同。从合同生效期到房产过户,手续合法化一般还需5周到7周左右的时期。房产商的任务在合同生效后就基本算完成了。房产买卖双方需再付费用给各自的过户公司去办理房产的过户手续。

        7)过户日期

        在签订房产购买合同时,选择过户日期一般也很重要。如果买主需从银行贷款的话,在选择过户日期时

        请一定注意给予自己充分的时间来过户。一般情况下,提议最少3周(21天)时间,最好4周,即从银行贷款批准之日起3周到4周以后再过户。切不可因急于搬进新购买的房屋而提早过户日期。因为银行内部准备贷款手续及办过户手续的是不同的部分,许多银行的贷款档还都需要在东部银行总部办理,这期间最少需2周到3周的时间。

        如果银行贷款手续不能及时批下来或银行到过户那天准备不好,不可参加过户,按法律规定如果从定好的过户之日起,没准备好过户一方在3日还不能过户,就要按房产购买总金额的12%年息按日向另一方交纳罚金,直至可以过户为止。因此如果过户日期定的充裕,银行有足够时间准备好贷款档参加过户的话,就不用担心交罚金了。

        卖主如果卖房时还欠银行的钱,也应在过户日期上选择充裕些的时间,给自己欠款银行一定的时间去办

        理清除贷款的各种手续。一般情况下也提倡给银行最少3周时间去办理,因为从贷款部门银行到其州行再到总行及专门办理清除贷款的银行分部,常常需要3周左右的时间来办理所需档和手续。如果卖主银行因清除贷款手续未准备好而不能按指定的过户日期参加过户的话,也一样只有3天时间来准备。3天后如还不能参加过户的话,一样要按房产卖出的价格的12%年息来向买主按日交纳罚金直到可过户为止。

        如果房产购买合同是现金购买,只需买主的资金在短时间内可到位,按时支付合同金额,买主可以要求

        将过户日提前到合同成立之日起2周过户。同样卖主如不欠银行任何贷款的话,也一样可要求尽快过户,因为不用在银行办理新贷款或清除旧贷款的手续问题。由此,请选择好对自己有利的过户日期,从而避免交纳延迟过户手续的高额罚金,因为买卖双方要对自己银行的行为负经济责任。

 

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