中國國内房產動態 - 上海篇
澳华中文网 2010-11-08 12:53:25   关注人次[]

 

近期,上海在市場方面又再次呈現出了 不美观望空气,年夜部门高档室第投资者不愿意低价抛售套现,纷纷选择转售为租。 据 美联物业、华夏地产、 21 世纪不动产等 上海 年夜型房产掮客公司 介紹 ,近一周以来,上海高档二手房市场上租赁房源量增添了约 10%-20% ,年夜部门房源来自于前期挂牌出售物业的 投資客。

租赁房源较着增添

据美联物业长宁区古北分行有关人士透露,“十一”长假事后,古北板块高档室第生意行情低迷,可是年夜部门高档室第的业主并没有 要 降价的意思,反而纷纷转售为租。对比 9 月同期, 10 月古北区域高档室第的放租房源量增添了约 20% 摆布。租赁挂牌首要集中在古北瑞士花园、古北国际广场、鹿特丹花园及里昂花园等楼盘。 經 华夏地产有关人士 說 ,年夜华夏地产各门店的情形来看,租赁市场供给呈现了斗劲较着的增添。与 9 月同期对比,挂牌量增添了 5% 到 10% 。转售为租的年夜部门为楼市长线投资客,其中相当部门投资客原本打算卖失踪投资物业后,筹集资金进入股市。受楼市调控政策的影响,这部门投资客且则进入租赁市场不美观望。

在租赁供给较着增添的情形下,高档室第的租赁价钱有所下降。合富地产有关剖析人士向记者暗示,因为相当部门高档室第转售为租,良多区域的高档楼盘租赁价钱呈现了小幅下调。今朝高档商品房市场上的首要需求来自于跨国公司,跨国公司的集团租赁和谈消化了市场上跨越 3 成的供给。按照上海衡宇租赁指数办公室 10 月份的最新统计,受部门区域供给量有所放年夜的影响,上海高档商品房的整体房钱呈现小幅下跌,跌幅为 0.9% ,此鱿脯两室微跌 0.1% ,三室跌幅高达 2% 。

房钱收益低于银行利率

高档商品房租赁行情供年夜于求,租赁投资回报仍然维持在较低的水平。美联物业有关剖析人士暗示,今年以来,高档商品房房价和衡宇租赁价钱均有所上升,可是房价增幅高于租赁价钱的增添幅度。今朝,上海高档室第租赁回报率维持在 4%-5% ,低于银行房贷利率水平。持久投资客在获得房钱收入的同时,更看好房价上涨取得的益处。

因为 10%-20% 的高档商品房转售为租,这部门有出售意愿的高档房源很可能对未来上海高档商品房市场的走势发哨兵然的影响。昨天,华夏地产有关人士向记者暗示,跟着市场的转变,转售为租的房源仍是有可能在晚些时辰进入市场的。这部门高档商品房的业主是楼市中斗劲典型的长线投资客,他们资金斗劲丰裕。在楼市投资收益不高的情形下,他们可能会选择卖房进入其他市场。

松江仍是供给“年夜户”

  佑威 & 天天房展网研究中心的研究数据显示,本周商品房 ( 剔除动迁、配套 ) 新增供给水平年夜幅上涨,较 (10 月 9 日 -15 日 ) 增添 32.58% ,共上市 54.45 万平方米。其中商品室第的增幅更年夜,达 67.50% , 16 个楼盘共推出 35.36 万平方米新房源,其中推盘量在 3 万平方米以上的楼盘就有 6 个。

  跟着 9 号线通车日益临近,松江区紧紧占有全市商品室第供给第一热点区域的宝座,近两周共上市 12 万平方米商品室第,继续领跑全市。松江区内的金港花园一次性推出 520 套公寓房源 5.95 万平方米,是本周上海推盘量最年夜的项目。闵行和青浦两区分袂推盘 5.43 万平方米和 5.19 万平方米,其余各区的商品房供给量均在 5 万平方米之下。

  双重影响“截走”成交量

  据统计,本周仅有 51.46 万平方米商品房获得成交,环比下降了 12.66% 。其中商品室第成交量降幅更是下降了 14.49% ,仅成交 42.21 万平方米。由此可见,在房贷新政给楼市调控降温顺市平易近自身购房能量下降的双重浸染下,上海楼市步入调整期。商品室第均价在上周的 12487 元 / 平方米高点后,本周环比下滑 3.96% ,为 11993 元 / 平方米。

  位于浦东张江的汤臣湖庭花园一周之内罕有地热销 79 套别墅房源 2.38 万平方米,成为本周上海楼市商品室第成交量最年夜的项目,成交均价为 33480 元 / 平方米;青浦新城的新城盛景园成交 235 套公寓房源 2.29 万平方米紧随厥后,成交均价 6812 元 / 平方米;嘉定南翔的金地格林风度城成交 76 套室第房源 1.50 万平方米,成交量位居全市第三,均价 15483 元 / 平方米;其余室第项目成交量均在 1 万平方米之下。

供给充沛

数据显示, 8 月别墅的供给量是 11.55 万平方米, 9 月是 18.36 万平方米,供给量只增添 59% ,但成交量却年夜幅上升。究其原因,佑威房地产研究中心主任薛建雄剖析,“这与价钱的上涨幅度有关。市区良多高档公寓的价钱涨幅与岁首比都在 50% 以上,高的跨越一倍。可是郊区别墅的涨幅最高的也不外 50% ,根基在 20-30% 之间,相对来说别墅的涨幅仍是斗劲慢。”

  薛建雄说:“别墅价钱的上涨幅度又与供给量有关。今朝别墅的可售存量还有 130 万平方米,相当于别墅半年的成交量,供给量比公寓充沛,所以价钱涨幅相对较小。”

  中、高档产物后市看好

  年夜别墅产物细分来看,中、高档独栋别墅的发卖情形并驾齐驱。这与 70/90 政策的落实和改善型自用需求的兴旺都有密不成分的联系。

  高端项目需求的刚性相对较弱,但下半年以来整体市场的持续走强,也慢慢刺激到了这一相对舒适的市场,同时具备高品质、产物立异性或具备高尔夫球场等稀缺资本的一系列高端项目也取得了不俗的市场默示。今朝高端别墅总体呈现稳中有升的态势,但其中具备第一居所特征的项目相对更受市场青睐,譬如新浦江城的院邸,闵行的圣得庄园等项目发卖是一路看好。

  高端产物仍是稀缺

  同策房产咨询有限公司事业一部总司理赵钢暗示,“房贷新政现实上对别墅市场尤其是自力别墅项目不失踪为利好,使得具备采办实力的买家把目光更多的转移到别墅上来。后继市场中纯别墅项目将会越来越少,价钱持续走强也并无悬念,但更多上市的 70/90 项目中与公寓同化的局部别墅产物将会越来越多的成为主角,高端别墅稀缺,市场持久看好是毋庸质疑的事实。”

  世邦魏理仕室第项目营销部高级董事陈炜则认为,自年夜 2005 年以来,高档别墅的新供给量逐渐降低。年夜单价 20000 元 / 平方米以上的项目来看, 2004 年全市别墅供给量 1052 套摆布, 2005 年是 630 套, 2006 年是 437 套。可是年夜吸纳量却是逐年增添, 2004 年全市别墅吸纳量 383 套, 2005 年是 540 套, 2006 年是 558 套。年夜成交率 ( 吸纳量 / 供给量 ) 来看, 2004 年是 36% , 2005 年 86% , 2006 年 128% 。“可以看出,供需是较着失踪衡的,存货越来越少,可是更多的买家却越来越关注这个市场。

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